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    火热的楼市 无需调控 该来的总会来

    如今楼市已进入癫狂,基本天天各大主流媒体都被楼市的消息所充斥,所有经济问题都已经绕不开楼市的阵地,昨天有人说已经上书国务院申请调控楼市,但其实完全没有必要,为什么火爆的楼市,无需调控呢? 所有的实体经济困难,进出口不振,收入减少等等一系列问题,都是楼市造成的不利影响。而今更加奇葩的事情也出现了,靠卖北京两套学区房,一个上市公司*ST宁通B就能保壳了(两套北京二环140平的住宅估值2800万)。面对种种的一切,很多人都在呼吁赶紧调控,赶紧出手,赶紧让房价下来,并提出再放任房价这么疯下去必然是双输格局。 其实,我已经强烈看空楼市了,但我却并不主张调控,我一直也是这么看的,可能还要疯2年,然后崩盘,进入漫长的熊市周期,出现流动性枯竭,大多数人会为此付出惨痛的代价。而现在调控根本就是徒劳的,也没有任何价值和意义。任何泡沫几乎没有软着陆的,或者说能软着陆,那就不是泡沫了。 首先,站在决策者角度,你会怎么做?会调控吗,去年我们提出的目标和任务就是去楼市库存,如今疯涨刚好帮我们去库存,也就是说只有楼市聚集财富效应的时候才能去库存。如果楼市现在冷清下来,那么库存是不可能减少的。至于怎么去库存,可能没那么精准,三四线城市以下可能还补了库存,但现在也管不了那么多了,能去多少去多少吧,至少一二线和一二线周边,现在去库存去的很顺利。有人抢着接盘,抢着帮你化解库存风险,你为什么要调控呢? 其次,地方也没必要调控,地方债是一个巨大的隐患,去年银行都不乐意进行置换,凭什么拿低利率换你的高利率,而今年不一样了,土地升值楼市升温,银行有了更充足的抵押物,金融风险被进一步释放,资产更安全了,自然有了下调利率的借口。而地方政府卖地收入也是大大增加,今年前8个月,全国国有土地使用权出让收入2万亿元,同比增长14%。地方对土地财政的依赖更是急剧上升,苏州前8个月的土地依赖指数高达82.6%,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。所以,地方债基本都靠着这股阴风全都上岸了,自己觉得差不多的地方,可以逐渐的限购了,为的其实并不是降房价,而是防止他们这么快就把楼市玩坏,所以要保护一下。不能搞的太热。你看杭州是这样,郑州也是在卖完几块地之后,就限购了。意图十分明显,哥几个基本已经保级成功了。 第三,限购调控之后,购房人是最不开心的,人家不觉得这是在保护市场,保护投资者,他们本能的认为这是歧视,并迅速形成恐慌情绪,从要买到瞎买,上海不让买就去杭州买,杭州也不让买了就转战无锡,去萧山,去苏州,反正我就是要买买买,这种情绪调动其实更有利于去库存工作的展开,如果我是决策者,我肯定也不管,捞上来一个就限购,然后把需求引导困难地方去,上岸一个算一个。全局调控,完全没有必要。 第四,银行根本无所谓,贷款首付3成,再加上乱七八糟的费用,你至少先出了5成的钱,所以房价跌一半,你也不会负资产。而且你得考虑了,如果断供,很可能就一辈子都贷不到款了,一辈子也不可能再买房了。另外,更重要的是,把钱贷给老百姓他其实更踏实,比开发商借走他踏实的多,好歹手里攥着你的房子,你人不死就得还债,不像开发商那样,一言不合就破产。所以用个人按揭贷款替换开发贷,银行其实在降低风险。所以他卖的越多越好。 第五,调控反而更畸形,十年来历次调控都是降成交,而没有降过房价,本质上就是一种熔断,一种成交量上的干预,其实没什么用,反而延缓了楼市的周期更替。他要买你就让他买呗,何必要拦着他呢?所以尽管楼市涨了这么多,每天媒体天天再说楼市的新闻,但你看政策始终按兵不动,看来这次是真想把他涨透了。房地产如果不涨透了,不进入下一个周期,大家的幻想永远不破。永远不可能对楼市死心。 所以,就跟坐庄一样,拉升、利好刺激、然后高位派发,最好的手法是高位出货或者边拉升边出货,这样保证自己的利益最大化。其次是高位横盘派发出货,这样有可能会让自己出不来,那么就要狠一点了,次高位横盘,也就是说把价位打下来一点,让跟风盘觉得回调了,是个买入的大好机会,又会有人往里买入。以达到出货的目的。这么看,房地产真没必要现在去调控,放开涨,涨透了,想买的都套上了,自然就不涨了。只有把这种预期全部释放干净,让他觉得痛了,其他人才能安下心来干点实事。要不总想着买房、卖地,实在是不利于我们的转型升级、产业升级,实业兴邦。 最后写句话给朋友们,不识庐山真面目,只缘身在此山中,投资就是要把收益留给自己,风险让别人去验证。我期待看房地产走完这个完整的周期,但并不希望楼市泡沫破裂的火焰伤到自己,也包括看此文的你!

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